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Immobilienmarkt & Immobilienwert

Nach dem Wohnungsbaugesetz versteht man unter einer Einliegerwohnung im ursprünglichen Sinn eine „zusätzliche Wohnung in einem Eigenheim“. Historisch kommt die Einliegerwohnung aus dem landwirtschaftlichen Gebrauch. Sie diente in früheren Zeiten den Landarbeiten auf Bauernhöfen, den so genannten „Einliegern“ als Bleibe und war in Deutschland nach dem 2. Weltkrieg aufgrund des akuten Wohnungsmangels bei Neubauten von Einfamilienhäusern gesetzlich vorgeschrieben.

Heute gilt als Einliegerwohnung die zweite, im Vergleich zur Hauptwohnung deutlich kleinere Wohnung in einem Einfamilienhaus, die über einen separaten Eingang verfügen muss. Dennoch leben die beiden Wohnparteien auf engerem Raum als in herkömmlichen Mehrfamilienhäusern. Daher gelten für Einliegerwohnungen auch andere Gesetze, was die Kündigungsmöglichkeiten des Mietverhältnisses betrifft. Gilt für Mietverträge in der Regel als Kündigungsgrund nur ein „berechtigtes Interesse“ wie beispielsweise Eigenbedarf, kann der Vermieter den Mietern einer Eigentumswohnung ohne besonderen Grund kündigen. Dafür ist die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate verlängert.

Natürlich sind Mieter einer Einliegerwohnung dem Vermieter nicht schutzlos ausgeliefert, es existieren auch hier gesetzlich verankerte Klauseln, auf die sich die „Einlieger“ im Kündigungsfall berufen können. Zum einen muss der Vermieter, um eine solche Kündigung aussprechen zu können, das Haus selber bewohnen. Ist er beispielsweise lediglich an den Wochenende in seinem Eigenheim anzutreffen, ist eine Kündigung des Mietverhältnisses ohne Grund nicht zulässig. Zudem gelten für „Einlieger“ auch die Sozialklauseln nach BGB § 574, nach denen sich der Mieter auf „besondere Härte“ berufen kann. Er muss in diesem Fall spätestens 2 Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses der Kündigung schriftlich widersprechen. Kommt es danach zu keiner Einigung, muss das Gericht entscheiden.

Zu „besonderer Härte“ zählen u. a. eine lange Mietdauer, schwere Krankheit, Schwangerschaft, hohes Alter oder Behinderungen. Auch wenn eine adäquate Ersatzwohnung nicht ohne erheblichen Aufwand und Schwierigkeiten beschafft werden kann, wird dies vom Gesetzgeber als „besondere Härte“ eingestuft. So stehen auch „Einlieger“ bei einer Kündigung des Mietverhältnisses nicht ohne gesetzliche Handhabe da und sollten ihre Rechte immer sorgsam prüfen.